不動産鑑定士の私の思い・・・・
一つ、お客様のニーズに答えたい。
二つ、お客様のウォンツを満たしたい。
三つ、あなたと一緒に考え、問題を解決する、お客様のパートナーで
ありたい。
初めまして、嶋田謙吉と申します。
都市銀行に１１年、鑑定業界に9年の経験があります。
不動産と金融とは密接な関係があり、金融が滞れば、その活用も
制約されます。そのため、市場に関わる全てのプレーヤーにとって、
銀行の融資姿勢が大きな関心事になります。
しかし、銀行の担保の見方・考え方は、外部からは解りづらいのです。
当鑑定事務所では銀行出身者としての経験に基づいた適切な
不動産鑑定が可能です。
不動産業界、金融機関、弁護士、会計士、税理士、司法書士、建築士
などの各業界に幅広いネットワークがあり、
さらに、大阪府不動産鑑定士協会の専門委員での活動や
事業再生等各種研究会への参加などを通じ、
鑑定評価の技術力の向上、時代の変化に即応した評価への対応に
努めています。
幅広いネットワークを生かした、
実際に市場で売却可能な適切な評価を行うことを重視しています。
ぜひ、当事務所での評価を通じて、あなたの『不動産の価値の最大化』を
実現してください。
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「不動産鑑定士嶋田が「大阪震災対応特別委員会」に参加します
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大阪府不動産鑑定士協会と福島県不動産鑑定士協会とが合同で行います、放射能汚染が地価にどのような影響を与えるかを分析研究し、
震災復興の道しるべの一助になるために結成された委員会です。
委員は、6月初めに、福島県郡山市で、セミナー開催と勉強会を行う予定です。
※当委員会の活動内容については、又、適宜嶋田ブログ等でご紹介していきます。
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「（株）リアルブレイン不動産鑑定の組織変更を行います」
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（株）リアルブレイン不動産鑑定の組織変更を行います。
大阪支社・富山支社の2社体制とし（2支社間は高度のネットワークシステムで接続し
同一場所と同一のサービスを提供できます）、最終的にベテラン鑑定士の方に、
社外取締役として経営に参加して頂き、更に、6ヶ月後を目処にPマークの取得を
進めていきます。
不動産鑑定士3名体制の大臣免許の不動産鑑定会社として、
難易度の高い評価・不良債権処理の大量案件・大規模不動産訴訟案件・
証券化案件などに対応していける体制がこれで整うことになります。
関係者各位他からの期 待に応えるべく、ますます精進していきたいと思いますので、
これまでと同様のご厚情をよろしくお願いします。
（組織変更の経緯）
昨年末から今年度にかけて、大規模経済事件に係る鑑定評価、高難易度査定、
大規模不動産事件に係る鑑定評価の相談が、3件続けて私にありました。
鑑定評価スキルの研鑽には日頃務めており私個人の対応は可能ですが、
私個人に対する関係者各位他からの問題解決のニーズが急速に高度化
しつつあることを感じました。
そのような折、中山鑑定士からの共同代表として参画したいとの申し出、
又、ベテラン鑑定士の方から経営に参画しつつ全面的に業務提携したいとの
申し出を頂き、
今回、抜本的な組織改革で、鑑定士3名体制での案件への対応する体制の構築と、
業務のネットワーク化、ITによる徹底的な効率化、Pマーク取得による
セキュリティー面の向上を同時に行うことにしました。
これらについては、社内が高い倫理観を基礎とする、統一された経営理念と
行動規範で意思統一されて初めて、力を発揮するとの考えから、
経営理念、ミッション、ビジョン、行動規範を制定しました。
平成24年2月25日
（株）リアルブレイン不動産鑑定
代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉
会社メインサイトは、以下の「」内をクリックください。
「http://realbrain.jp/index.html
」
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「近畿税理士会東大阪支部にて税理士向け土地評価勉強会の講師をしました」
※税理士会主催などの税理士向実務勉強会の講師をしますのでご相談ください
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（セミナー内容概略）
近畿税理士会東大阪支部セミナー
「不動産鑑定士から見た財産評価基本通達」
－評価ミスの発生、評価額が大きく異なるポイントとなる知識と判断の分かれ目－
日 時：平成２３年１０月１１日（火）10：00～12：00
場 所：近畿税理士会東大阪支部
講 師：（株）リアルブレイン不動産鑑定 不動産鑑定士嶋田謙吉
テーマ1：今後の不動産マーケット予測
（今後の関西不動産マーケットのトレンド）
テーマ2：不動産鑑定による時価評価による相続税申告とは
（テーマ2前半部分）～財産評価基本通達の枠組みの中の土地評価～
・相続税法22条の時価とは
・財産評価基本通達の特例で見逃してしまいがちな項目
・広大地の評価
・市街地山林の純山林並み評価
（テーマ2後半部分）～不動産鑑定による時価評価その他の土地評価～
・土地の分割により評価額を下げる方法（広大地の部分適用を中心に）
・鑑定評価を使った時価による申告が有利となるケース
・還付請求の実際
・物納制度
・相続申告時以外で鑑定士の利用メリットがあるケース（相続の生前対策を中心に）
セミナーご参考（代表者ブログより)
「近畿税理士会東大阪支部にて税理士向け土地評価勉強会の講師をしました」
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産経新聞朝刊社会面の記事内に実名入コメントが掲載されました
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この度、弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、2011年8月2日（火）付、
産経新聞朝刊大阪本社版（西日本版）社会面の記事内に、専門家として実名入で
コメントしました。
取材内容は、7月中旬に産経新聞記者の方から取材を受けた、
大阪のゲーム会社の水増し増資疑惑に関係した、不動産鑑定評価書についての
私のコメントです。
「不動産鑑定士逮捕で業界に波紋「鑑定制度揺るがす事件」
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/110802/crm11080202000002-n2.htm]
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TV番組特集内にてコメント出演しました
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この度、弊社代表取締役・不動産鑑定士 嶋田謙吉が、2011年2月8日（火）放送の、
毎日放送報道番組『ＶＯＩＣＥ』の特集記事に実名入りで出演いたしました。
■毎日放送「VOICE」HP 「http://www.mbs.jp/voice」
■特集記事名
| 「かっては資産家 衰弱死の姉妹の“事情”」 |
特集記事は、1月に起きた、豊中市で姉妹が相続税の支払いが出来なくなり孤独死
した事件についての特集であり、嶋田はこのなかで、不動産の視点から、
2人が経済的な破綻へと至ってしまった原因を推測しています。
嶋田出演部分は、毎日放送記者による嶋田へのインタビュー形式で、
1月末に、事件の起きたマンションの前で行われた、
30分程度の取材を短く編集したものです。
番組内では、『相続破産』といった言葉が、
バブル崩壊後一時よく言われ、その直接の原因は、賃貸経営の失敗が引き金
となるパターンが多いという部分のコメントが放送されましたが、
私が不動産の視点から見た、この事件の背景について、
取材のレジュメをご紹介させて頂きます。
『今回のこの痛ましい事件については、
心から姉妹のご冥福をお祈りします。
私の見解が、事件の背景を一般の方に理解してもらう一助となればうれしく思います。』
（事件の概要と取材目的）
豊中の資産家の娘である姉妹が相続税を
支払えなくなって孤独死した事件について、
専門家としてコメントを依頼されたものです。
（取材の概要）
記者：
「なぜ周囲でも資産家として知られていたはず
の姉妹は、経済的に破綻してしまったのでしょうか」
嶋田：
「私は、なぜ2人が経済的に破綻するに、
至ってしまったのかを、
不動産の視点から推測してみたいと思います。
但し、資料が非常に限られたなかでの、
推測ですのでその点はご了承ください。
私は、原因は大きく3つあると思います。
1つ目は相続が発生した約20年前は
ちょうどH3年でバブル崩壊の時期にあたっています。
最も土地の価格が高い時代の、その高い評価額
に対して非常に高額の相続税がかかってしまった。
そして、ご存知の通り、その後地価は長年にわたり、
急激に下落して行きました。
2つ目は、地主さん共通の意識だと思いますが、
代々受け継いだ土地を手放すことはできない
という意識です。
相続開始のまだ早い時期であれば
土地を売却することで相続税を支払うことは
できたはずですが、
やはりそれはなかなかできなかったと思うんです。
マンションの前の道路の、H3年の路線価は、
1㎡当たり47万、
H13年は20万、
今は16.5万で、
10年で土地は約6割も下がってしまいました。
いかに重い相続税なのかがこれでもわかると思います。
3つ目は、H13年から開始した
賃貸マンション経営の失敗で、
これが直接的な経済的な破綻の引き金
になったといえます。
この賃貸マンション事業の計画が、
当初からかなりギリギリの計画だった
と推測されます。
ギリギリの計画であったため、
賃料が下がってしまったり、
空室が予想以上に発生したりで、
たちまち、銀行の返済ができなくなってしまう、
又、相続税の支払いもできなくなってしまう
といった状態になってしまった
のではないのでしょうか。
もう少し安全な計画、
例えば、建物の建築費をもっと抑えた計画や、
マンションでなくハイツにするなど、
もっと銀行の借り入れを少なくする
安全性の高い計画を
適切にアドバイスできる方がいれば良かった
という気がしてなりません。」
記者：
「さきほど、賃貸経営の失敗が
直接の今回の原因であると
おっしゃいましたが、
一般的に、賃貸経営とは、
結構難しいものなのでしょうか」
嶋田：
「賃貸経営は、そんなに簡単なもの
ではありません。
私のような庶民からみれば地主さんは
もちろんうらやましいですが、
地主さんの立場からすれば、
親から受け継いだ土地を
子供の代に引き継いでいくということは、
実際なかなか難しいものです、
簡単ではない。
バブル崩壊後、一時期、『相続破産』
という言葉 がはやりました。
相続税の税率は、昨年度で最高50％、
バブル直後はもう少し高かったのですが、
それでも不動産を売却すれば
破産することはないはずで、
この相続破産は、賃貸経営の失敗が
直接の引き金となるパターンが多いのです。
今回のマンションは特優賃ですので、
1室60㎡の2ＬＤＫタイプなのですが、
今のこの周辺の相場で毎月の家賃は
10～12万程度です。
バブル崩壊後の地価の下落で、
現在大阪周辺でも3000万前後で
新築の家が買えるようになりました。
3000万の家と言えば銀行のローンの返済で
毎月7～8万の返済で家が持ててしまいます。
このようななかで10万を超えるような
賃貸マンションの経営というのはなかなか以前に比べて厳しく
なってきていると思います。
又、今後、将来的に人口が減少していくということもあります。
現在、大阪の賃貸マンションや
賃貸アパートの合計に対する
空家の割合は17％もあるのです。
この17％という数字を聞くと、結構高いなあ、
と思われるのではないでしょうか。
この数字は全国の主要都市で大阪が最も高いのです。
この数字を見ても、
賃貸経営というものがそんなに簡単なもの
ではないということがわかって頂けると思います。」
※大阪府下限定無料相談会開催中
（毎月先着10名様限定）
※4月はスケジュールが詰まっているため、
残り1名様で締切とさせて頂きます。
「60分の予約制の無料相談会です。
（メールでの質問をご利用ください。メールにて回答致します）
まずはご気軽にお電話ください。
(FAX・メールは24時間受付）」
※天王寺区在住の方限定の
定期相談会開催中
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現在、24年6月下旬発行の準備を進めています。
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主に天王寺区・中央区東部の方が期待する読者層ですが、
上町台地は住宅環境、学区にすぐれた高級住宅地エリアですので、
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創刊まで、今しばらくお待ちください。
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23.2.8
2月8日毎日放送報道番組「VOICE」の特集記事内に弊社代表が実名出演しました。
23.3月
弊社代表がTVニュース内で、専門家としてコメントしました（匿名）。
23.4.22
朝日新聞社より、不動産金融系事件についての専門家コメントのため、弊社代表が取材を受けました。
23.5.19
異業種交流会「ザ・スターズ・クラブ」例会で勉強会講師を務め、東日本大震災の関西不動産市場への影響などについて話しました。
23.8.2
産経新聞朝刊社会面に、専門家としてのコメントが実名入で掲載されました。
23.10.11
近畿税理士会
東大阪支部にて
税理士向け
土地評価勉強会の
講師を務めました。
セミナーご参考
（ブログより）
「近畿税理士会東大阪支部にて税理士向け土地評価勉強会の講師をしました」
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「不動産利回りその4」
「不動産利回りその5」
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奈良盆地周辺のＳＣ過剰出店
についてその2
民事再生法と不動産鑑定評価
「エルウッド式」
「不動産利回りその6（純BOI法とBPI法）」
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「首都圏と近畿圏のマンション契約率の差大きい」
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「不動産鑑定士嶋田謙吉上海日記その4」
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